of 59183 LinkedIn

Perikelen rondom de nabetalingsclausule

Reageer

Jessica de Roos

 

In de praktijk komen we het zo nu en dan tegen dat bij de aankoop van gronden een nabetalingsclausule wordt overeengekomen. Indien binnen het plangebied hogere prijzen worden betaald voor vergelijkbare gronden, vindt nabetaling plaats. Dergelijke nabetalingsclausules kunnen tot de nodige discussie leiden, onder meer omdat niet altijd duidelijk is in hoeverre sprake is van vergelijkbare gronden. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft recent geoordeeld over de uitleg van een nabetalingsclausule (arrest van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:2648).

De nabetalingsclausule

In die zaak had de gemeente Deurne van diverse eigenaren gronden gekocht ten behoeve van de verbreding van een weg. Met een van die eigenaren (‘eigenaar A’) heeft zij in oktober 2005 (schriftelijk) overeenstemming bereikt. In de koopovereenkomst was een beding opgenomen waarin is bepaald dat indien de gemeente, binnen twee jaar na de levering, met een andere eigenaar in het plangebied een hoger aankoopbedrag overeenkomt dan € 6,80 per m² voor landbouwgrond en € 20,00 per m² voor gronden bestemd als agrarisch bouwblok, zij het meerdere zal nabetalen. Vooruitlopend op de levering heeft de gemeente de gronden in september 2005 feitelijk in gebruik genomen. Juridische levering had nog altijd niet plaatsgevonden.

 

Hogere prijs voor andere eigenaar

Op 1 september 2005, dus kort voor de feitelijke ingebruikname en de ondertekening van de overeenkomst, had de gemeente van een andere eigenaar binnen het plangebied (‘eigenaar B’) landbouwgronden gekocht voor een prijs van € 40,00 per m², zo valt uit de koopovereenkomst af te leiden. Eigenaar A heeft de gemeente vervolgens om nabetaling verzocht.

 

Uitleg van de nabetalingsclausule

Volgens de gemeente geeft het beding slechts recht op nabetaling indien tussen het moment van levering en twee jaar nadien met derden een hogere prijs wordt overeengekomen. In dit geval had nog geen levering had plaatsgevonden en was de overeenkomst met eigenaar B al tot stand gekomen vóór ondertekening van de overeenkomst met eigenaar A. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch is het echter niet eens met de gemeente. Het hof gaat na wat partijen met de nabetalingsclausule voor ogen hebben gehad aan de hand van hetgeen zij over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en van hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dat kader acht het hof onder meer het volgende van belang:

-   de tekst van de koopovereenkomst is door de gemeente opgesteld en volgens het hof niet het resultaat van daadwerkelijke onderhandelingen tussen partijen;
- ook de prijs is volgens het hof niet het resultaat van onderhandelingen, maar is door de gemeente voorgesteld en door eigenaar A zonder meer geaccepteerd;
- ruim vóór ondertekening van de overeenkomst bestond al op hoofdlijnen overeenstemming over de prijs;
- de adviseur van de gemeente heeft verklaard dat de bedoeling van de nabetalingsclausule was dat, als er hogere prijzen zouden worden betaald voor dezelfde grond, een nabetaling zou volgen;
- de door de gemeente ingeschakelde taxateur/onteigeningsdeskundige heeft verklaard dat het uitgangspunt was gelijke behandeling, maar geen appels met peren vergelijken;
- in die lijn is de stelling van eigenaar A dat hem is toegezegd dat hij dezelfde (dat wil zeggen: geen lagere) prijs zou krijgen als de andere grondeigenaren. De nabetalingsclausule was voor hem ‘dus’ reden om niet (verder) over de prijs te hoeven onderhandelen;
- gelet daarop hoefde eigenaar A er niet op bedacht te zijn dat de gemeente zou stellen dat de periode van twee jaar pas zou ingaan na juridische levering;
- eigenaar A was de laatste met wie overeenstemming is bereikt, waardoor bij de uitleg van de gemeente de clausule geen betekenis zou hebben.

 

Gelet op deze feiten en omstandigheden legt het hof de nabetalingsclausule zo uit dat eigenaar A recht heeft op nabetaling, indien na de totstandkoming van de wilsovereenstemming tussen hem en de gemeente (op 17 juni 2005) de gemeente met derden hogere prijzen voor vergelijkbare gronden is overeengekomen.

 

Vergelijkbare gronden?

Vervolgens gaat het hof na in hoeverre sprake is van vergelijkbare gronden. Alhoewel de gronden dezelfde planologische bestemming hadden (cultuur-/landbouwgrond), vertegenwoordigen de gronden van eigenaar B volgens de gemeente een hogere waarde, omdat die gronden behoorden bij een burgerwoning. De gronden hadden weliswaar een agrarische bestemming, maar ‘vanuit de onteigening was het een geheel complex, het was verbonden aan het huis’ om welke reden daar ‘een ander prijskaartje’ aan hing. Het hof overweegt dat de gemeente niet heeft onderbouwd wat de zogenaamde complexbenadering inhoudt en waarom en in welke mate die benadering moet leiden tot een hogere waarde en concludeert dat eigenaar A recht heeft op nabetaling.

 

Conclusie

Het overeenkomen van een nabetalingsclausule kan met name uitkomst bieden indien op korte termijn overeenstemming moet worden bereikt om tijdig tot uitvoering te kunnen overgaan. Een andere reden kan zijn dat een overheid eraan hecht om alle eigenaren binnen het plangebied dezelfde prijs te betalen. Het is echter wel van belang voor ogen te houden dat nabetalingsclausules tot veel discussie achteraf kunnen leiden, zoals ook de hiervoor besproken zaak illustreert. Niet alleen is niet altijd duidelijk welke prijs voor andere gronden is betaald (zo kan bijvoorbeeld sprake zijn geweest van aankoop van opstallen of betaling van een verhuiskostenvergoeding), maar ook in hoeverre aangekochte gronden vergelijkbaar zijn. Enige terughoudendheid is dan ook op zijn plaats.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding