of 59054 LinkedIn

Een basisschool wil een deel van haar eigen schoolgebouw verhuren. Mag dat?

Reageer

Afbeeldingmr. W. Boonstra (Wouter)


Uit recente nieuwsberichten blijkt dat steeds meer schoolgebouwen in met name het basisonderwijs leeg komen te staan door de dalende leerlingaantallen. Uiteraard worden ook niet-openbare onderwijsinstellingen daarmee geconfronteerd die zelf eigenaar zijn van deze gebouwen.

Als het komt tot volledige buitengebruikstelling van het schoolgebouw, moet de hier bedoelde onderwijsinstelling in beginsel haar eigendom van het schoolgebouw gratis overdragen aan de gemeente (op wiens grondgebied de school is gevestigd).Daarnaast komt het in toenemende mate voor dat onderwijsinstellingen hun schoolgebouwen nog slechts gedeeltelijk (hoeven te) gebruiken, bijvoorbeeld door de teruglopende leerlingaantallen. Vaak wensen die onderwijsinstellingen – ter dekking van de exploitatielasten – een gedeelte van het schoolgebouw te verhuren aan commerciële partijen.

 

Echter, de gemeente kan de verhuur van ruimten in een schoolgebouw aan banden leggen, ondanks dat het gebouw geheel in eigendom toebehoort aan de onderwijsinstelling. Artikel 108 van de Wet op het Primair Onderwijs (hierna: WPO) geeft het college van burgemeester en wethouders daarvoor verregaande bevoegdheden. Over één van die bevoegdheden heeft de hoogste bestuursrechter zich op 4 juni 2014 uitgesproken en de VNG heeft recent de toelichting op de herziene modelverordening huisvesting onderwijs daarop aangepast.


Beperkingen aan verhuur van deel van schoolgebouw
Hieronder geef ik een opsomming van de belangrijkste beperkingen die burgemeester en wethouders (hierna: B&W) kunnen opleggen aan een onderwijsinstelling die onderwijsruimten wenst te verhuren.

In de eerste plaats kunnen B&W verhinderen dat een onderwijsinstelling een gedeelte van het schoolgebouw verhuurt met het argument dat die ruimte dringend nodig is voor uit de openbare kas bekostigd onderwijs (van een andere instelling).

 

Ten tweede kunnen B&W een zodanige verhuur verhinderen, indien het gehuurde wordt bestemd als woonruimte of als middenstandsbedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek). De ruimte in het schoolgebouw moet dus worden verhuurd als overige bedrijfsruimte (hoewel de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek niet geldt).

 

Ten derde mag de onderwijsinstelling voor het in gebruik geven van een deel van haar schoolgebouw aan een culturele, maatschappelijke en recreatieve instelling géén huurprijs vragen. Wel mogen de onkosten worden gevraagd van een dergelijke “medegebruiker”. Zo mag de onderwijsinstelling afspreken om eventuele onkosten om van de ruimten gebruik te kunnen maken (zoals gas, water en licht) in rekening te brengen bij de “medegebruiker”. Anders gezegd: de onderwijsinstelling mag niet verhuren aan culturele, maatschappelijke en recreatieve instellingen. De onderwijsinstelling mag gedeelten van haar schoolgebouw verhuren aan anderen dan organisaties met culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden. Bijvoorbeeld kinderdagopvang is een commerciële activiteit en heeft, hoe maatschappelijk gewenst ook, niet (uitsluitend) een cultureel, maatschappelijk of recreatief doel. De onderwijsinstelling dient aan bijvoorbeeld een kinderopvangorganisatie minstens een vergoeding voor het enkele gebruik van de ruimte in rekening te brengen.

 

Ten vierde eindigt een door de onderwijsinstelling reeds aangegane verhuur van rechtswege:
a. indien B&W gebruik maken van hun bevoegdheid om het verhuurde gedeelte van het schoolgebouw voor andere onderwijsdoeleinden of culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden te bestemmen;
b. indien het verhuurde gedeelte nodig is voor gebruik door de eigen school.


Beperking: toestemming van B&W voor verhuur
Ten slotte moet de (niet-openbare) onderwijsinstelling voor de verhuur voorafgaande toestemming hebben verkregen van B&W. Zoals hierboven reeds aan de orde kwam, kan toestemming in ieder geval worden geweigerd als: 
1. de ruimte nodig is voor een andere school;
2. de ruimte gebruikt gaat worden als woon- of bedrijfsruimte;
3. het gebruik van de ruimte zich niet verdraagt met het onderwijs van de in het gebouw gevestigde school.

 

Of B&W toestemming geven hangt dus mede af van de te verwachten ruimtebehoefte van andere scholen. (Zie inmiddels ook artikel 28, tweede lid van de (herziene) Modelverordening voorzieningen huisvesting onderwijs.) Verder brengt het voorgaande mee dat het schoolbestuur bij de vraag om toestemming aan B&W inzicht moet verschaffen in de huurder, de te verhuren ruimte, de activiteiten die in de te verhuren ruimte plaatsvinden, de periode van verhuur en de in de komende jaren te verwachten ruimtebehoefte van de school. Tot slot is het bij de door B&W te verlenen toestemming voor verhuur noodzakelijk om te beoordelen of de activiteiten van de beoogde gebruiker wel te kenschetsen zijn als culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden in de zin van de WPO. Activiteiten die volledig door de overheid worden gefinancierd én cultureel, maatschappelijk of recreatief van karakter zijn, zijn dit in ieder geval wèl. De doelstelling van een activiteit moet dus mede worden beoordeeld in het licht van de wijze van financiering van die activiteit.


De zaken Brunssum en Helmond
In de zaak Movare/Brunssum besliste de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) dat B&W onder bepaalde omstandigheden bevoegd zijn óók een financiële voorwaarde te verbinden aan de toestemming voor verhuur. (ABRvS 21 oktober 2009, nr. 200901067/1/H2.)  Er bestaat weliswaar geen expliciete wettelijke grondslag voor een dergelijke voorwaarde, maar de WPO verzet zich er ook niet tegen. Volgens ABRvS in deze uitspraak is het verbinden van een financiële voorwaarde alleen mogelijk als is voldaan aan de volgende vereisten:
- de huurprijs moet gerelateerd zijn aan de extra kosten of het verlies aan inkomsten door de gemeente en
- de ontvangen huurvergoeding moet rechtstreeks ten goede komen aan onderwijshuisvesting.


De ABRvS heeft deze eisen gesteld, omdat “niet kan worden aanvaard dat het zonder wettelijke grondslag opgelegde financiële voorschrift feitelijk het karakter krijgt van een belastingheffing, dan wel van ontneming van door de verhuur genoten voordeel.” 


In de zaak Movare/Brunssum blijkt niet dat de hoogte van de door B&W verlangde huurvergoeding rechtstreeks is gerelateerd aan extra kosten of derving van inkomsten voor de gemeente. De gemeente had verschillende kostenposten opgevoerd, maar deze niet nader gespecificeerd. De gemeente noemde een bijdrage in de stichtingskosten van het te verhuren gedeelte van het schoolgebouw, verzekeringskosten, onroerendezaakbelasting en onderhoudskosten. Ook is niet onderbouwd dat en in hoeverre de gemeente door de verhuur inkomsten derft of extra uitgaven moet doen. Daarbij acht de ABRvS van belang dat:
• voorzieningen aan gebouwen in verband met verhuur niet ten laste van de gemeente komen (artikel 109 WPO);
• de kosten voor het normale onderhoud door de school zelf gedragen worden (artikel 92, eerste lid, onder b WPO) en
• het schoolbestuur het risico draagt van beëindiging van de verhuur wegens vordering door B&W op grond van artikel 107, eerste lid WPO.


In de zaak QliQ/Helmond hebben B&W aangevoerd dat extra kosten zijn gemaakt, omdat ten behoeve van de kinderopvang ruimte aan de onderwijsbestemming is onttrokken en als gevolg van een toename van het aantal leerlingen twee extra lokalen moesten worden bekostigd. (ABRvS 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1986.) Daarnaast zou de algemene uitkering uit het Gemeentefonds lager uitvallen door instandhouding van leegstaande scholen. Waarom de gemeente extra kosten heeft moeten maken is volgens de Afdeling onvoldoende onderbouwd. Dit oordeel is begrijpelijk, omdat uit de uitspraak blijkt dat de kosten voor de nieuwbouw van de twee extra lokalen in 2010 zijn gemaakt en daarom geen betrekking hebben op de periode waarover stichtingskosten bij QliQ in rekening zijn gebracht (namelijk de periode van 1 september 2007 tot en met 31 maart 2009). Wat betreft de lagere uitkering uit het Gemeentefonds oordeelt de ABRvS dat de inkomstenderving niet rechtstreeks is gerelateerd aan de verhuur aan de kinderopvangorganisatie.

 
Ten slotte hebben B&W nog betoogd dat het niet in rekening mogen brengen van stichtingskosten is aan te merken als “oneerlijke concurrentie” en “ongerechtvaardigde staatssteun”. De ABRvS haalt een streep door dit betoog door te overwegen dat B&W met hun betoog voorbij gaan aan het feit dat B&W de bevoegdheid hebben om stichtingskosten in rekening te brengen, maar er in dit geval niet in zijn geslaagd aannemelijk te maken dat de gemeente extra kosten heeft gemaakt.


Herziene modelverordening voorzieningen huisvesting onderwijs
Artikel 28 van de herziene modelverordening huisvesting onderwijs regelt de aanvraag van de toestemming van het schoolbestuur aan B&W voor het sluiten van een huurovereenkomst. Het derde lid van dit artikel bepaalt dat B&W aan de toestemming de voorwaarde kunnen verbinden dat voor de verhuur een huurvergoeding is verschuldigd, waarvan de hoogte door B&W worden vastgesteld. De toelichting op de modelverordening geeft aan dat een onderscheid moet worden gemaakt in de vergoeding voor de exploitatiekosten (= “gebruiksvergoeding”) en de bijdrage in de investeringslasten (= “huurvergoeding”). Het schoolbestuur stelt de hoogte van de component “exploitatiekosten” (beheer en onderhoud van het schoolgebouw) vast. De huurvergoeding in voormelde zin is dus wat anders dan de gebruiksvergoeding waarvan de hoogte door het schoolbestuur wordt vastgesteld en waar het schoolbestuur aanspraak op maakt. De huurvergoeding moet worden afgedragen aan B&W als bijdrage in de investeringslasten van het schoolgebouw, aldus nog steeds de toelichting op de modelverordening. Voor wat betreft de omstandigheden waaronder B&W de huurvergoeding als voorwaarde mogen stellen aan hun toestemming sluit de toelichting van de modelverordening aan op de uitspraken inzake Brunssum en Helmond. Tegelijk lijkt deze toelichting aan de bovenvermelde twee vereisten die de ABRvS heeft gesteld nog een vereiste toe te voegen, namelijk: “het college moet kunnen aantonen dat door het niet doorbereken van de huur de gemeente een financieel nadeel leidt”. Ik zie niet in wat dit vereiste toevoegt; het zorgt juist voor (meer) onduidelijkheid.


Slotsom

In alle gevallen waarbij de onderwijsinstelling handelt in strijd met de regels en beperkingen voor het verhuren van gedeelten van schoolgebouwen kunnen B&W de nietigheid van (het beding in) de desbetreffende huurovereenkomst inroepen. (Zie artikel 108 lid 5 WPO.) Het ontbreken van de vereiste toestemming van B&W voor de verhuur van een gedeelte van een schoolgebouw leidt dus tot een ongeldige huurovereenkomst. Het is dus zaak voor de onderwijsinstelling om tijdig en op juiste wijze toestemming te vragen bij B&W voor het verhuren van een gedeelte van een schoolgebouw. Aan B&W de taak om deugdelijk onderbouwd het in rekening brengen van een huurvergoeding als voorwaarde te stellen aan de te verlenen toestemming. Dit laatste kan, gelet op de uitspraken van de ABRvS, nog knap lastig worden voor gemeenten. Hoe toont de gemeente aan dat de af te dragen huur wordt gebruikt voor onderwijshuisvesting? Moet de gemeente daarvoor een speciaal fonds oprichten? Hoe toont de gemeente aan dat zij extra moet investeren of inkomsten derft enkel vanwege het feit dat bijvoorbeeld een kinderopvangorganisatie lege klaslokalen gaat gebruiken? Ook op die vraag is geen algemeen antwoord te geven.


Naar mijn idee zullen er veel gevallen zijn waarbij de onderwijsinstelling niet opgelegd kan krijgen dat zij een huurvergoeding moet vragen; dan blijft het bij een vergoeding voor de exploitatiekosten.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

 

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding