of 59221 LinkedIn

De Hoge Raad formuleert nieuwe maatstaf voor een ‘bijzondere’ last of beperking in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW

Reageer

Afbeeldingmr. B. Veldman (Brigitte)

 

HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159

In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. In zoverre komt de Hoge Raad terug op de in het arrest Bos/Smeenk (HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072) geformuleerde maatstaf.

Artikel 7:15 lid 1 BW bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling gaat het alleen om “de lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die welke drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies”. In het arrest Bos/Smeenk heeft de Hoge Raad bepaald dat aan toepassing van artikel 7:15 BW niet in de weg staat dat het gaat om een last of beperking met een publiekrechtelijk karakter en dat het, voor het antwoord op de vraag of deze bepaling van toepassing is, slechts bepalend is of de lasten op de desbetreffende zaak in het bijzonder rusten.

In de literatuur is kritiek geuit op de in het arrest Bos/Smeenk geformuleerde maatstaf. De formulering zou te ruim en onbepaald zijn en zou bovendien onwenselijke gevolgen kunnen hebben. De Hoge Raad ziet mede hierin aanleiding tot heroverweging van de in dat arrest gegeven invulling van het vereiste dat het moet gaan om een ‘bijzondere’ last of beperking.
Bij die heroverweging neemt de Hoge Raad in aanmerking dat het bij lasten en beperkingen die privaatrechtelijk van karakter zijn (bijvoorbeeld een beperkt recht, een beslag of een kwalitatief recht), steeds gaat om een last of beperking die specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. Er bestaat geen goede grond om bij lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard van een wezenlijk ruimere invulling uit te gaan. Naar het oordeel van de wetgever bestaat kennelijk slechts voldoende rechtvaardiging om de verkoper te belasten met de in artikel 7:15 BW bedoelde verplichtingen, indien de lasten of beperkingen de verkochte zaak in het bijzonder betreffen. Om die redenen bestaat naar het oordeel van de Hoge Raad geen grondslag om artikel 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen.

Gelet op het voorgaande en met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van artikel 7:15 lid 1 BW, moet daarom worden aangenomen dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Daartoe overweegt de Hoge Raad dat het redelijk is de verkoper te belasten met de in verband hiermee door artikel 7:15 BW op hem gelegde risico’s, nu dergelijke besluiten ingevolge artikel 3:41 Awb in beginsel door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de betreffende zaak) moeten worden bekendgemaakt. De verkoper kan dus bij verkoop van de zaak geacht worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn.

De in deze zaak aan de orde zijnde “Beleidsregels grote rivieren” vormen naar het oordeel van de Hoge Raad niet een besluit dat specifiek is gericht tot één of meer eigenaren. Daarom kunnen de uit die beleidsregels voortvloeiende lasten en beperkingen niet worden aangemerkt als ‘bijzonder’ in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. De in het arrest Bos/Smeenk aan de orde zijnde ruilverkavelingslasten zouden volgens de Hoge Raad overigens wel onder de nieuwe maatstaf zijn gevallen, omdat die lasten (mede) aan de rechthebbenden zelf zijn bekendgemaakt door individuele kennisgeving.
 
Tot slot merkt de Hoge Raad op dat indien de voor een zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen niet binnen de getrokken grenzen van artikel 7:15 lid 1 BW vallen, de koper zich in een voorkomend geval wel kan beroepen op dwaling (artikel 6:228 BW) of non-conformiteit (artikel 7:17 BW).

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding