of 59250 LinkedIn

Overmaat of ondermaat: mag het ietsje minder zijn?

Reageer

AfbeeldingHet overgrote deel van de kopers/huurders zal bij de bezichtiging van een (kantoor)pand, niet met de rolmaat in de hand het in een advertentie genoemde vloeroppervlak nameten. Maar ook verkopers en verhuurders hebben het door hun aangeboden pand lang niet altijd (na)gemeten. Het gevolg daarvan is, dat er nog al eens een overeenkomst tot stand komt waarin de overeengekomen oppervlakte afwijkt van de feitelijke gehuurde of gekochte oppervlakte. Dit leidt veelvuldig tot geschillen tussen koper en verkoper of huurder en verhuurder.

Vaak hebben partijen niet voorzien in een regeling die de gevolgen van overmaat of ondermaat regelt. Om te voorkomen dat een verkoper of verhuurder zich geconfronteerd ziet met een vordering tot schadevergoeding of huur-/koopprijsvermindering, is het aan te raden om een regeling over de gevolgen daarvan op te nemen. Opvallend is overigens dat de veelgebruikte ROZ-modelovereenkomst en ROZ-voorwaarden geen regeling voor deze problematiek kennen. Om u een (algemeen) handvat te geven worden hierna enkele contractuele oplossingen besproken. Voordat ik daar aan toe kom beschrijf ik (kort) de casus van het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2012 (LJN: BU9891).

 

Casus

A heeft van B een bedrijfspand gekocht. In de verkoopbrochure van de bedrijfsruimte is de oppervlakte, naar later blijkt, met ruim 20% overschat. Hierdoor is sprake van een aanzienlijke ondermaat. A heeft B aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd omdat A als gevolg van deze ondermaat minder huuropbrengsten zal kunnen genereren. Op de uitkomst van deze casus zal ik later terugkomen.

 

Oplossing(en)

Om te voorkomen dat er een geschil ontstaat over over- of ondermaat, kan men overeenkomen dat indien de grootte van het pand afwijkt, dit evenredig met de huur-/koopprijs zal worden gecompenseerd. De tweede oplossing is daarvan afgeleid en houdt in dat zal worden verdisconteerd als het verschil tussen de daadwerkelijk oppervlakte en de overeengekomen oppervlakte groter of kleiner is dan een vooraf vastgesteld percentage. Het risico daarvan is dat een afwijking van de opgegeven oppervlakte mogelijk  grote prijsaanpassingen tot gevolg heeft. Een derde oplossing is de exoneratie. Dit houdt kortweg in dat partijen overeenkomen dat een verschil tussen de overeengekomen en de daadwerkelijke oppervlakte geen gevolgen zal hebben voor de overeengekomen huur-/koopprijs. Ook aan deze oplossing zitten haken en ogen waardoor het opnemen van een exoneratie niet per definitie een schadevergoedingsplicht kan voorkomen. Het wordt bijvoorbeeld niet altijd redelijk geacht om je als partij achter een dergelijk beding te verschuilen.

 

In de casus was in het contract een exoneratie opgenomen. De uitkomst van de casus is daar in grote mate door beïnvloed. De Hoge Raad oordeelt dat hoewel de schade aan gederfde huurinkomsten meer dan € 50.000,-- per jaar bedraagt, een exoneratie slechts aan de kant kan worden gezet als de gebruiker van de exoneratie een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De koper in de casus had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat aan de verkoper een ernstig verwijt kon worden gemaakt, zodat de vordering van de koper is afgewezen. Dit neemt niet weg, dat als de koper dit wel had gekund en gedaan, de exoneratie wellicht wel aan de kant zou zijn gezet. Een voorbeeld van een ernstig verwijt is dat B wist dat de ruimte kleiner was dan aangeboden en overeengekomen.

 

Conclusie

De gevolgen van een over- of ondermaat kunnen voor een groot deel worden uitgesloten door een exoneratie overeen te komen. Lastig is evenwel dat een koper/huurder daar niet snel akkoord mee zal gaan, het verspert immers in zijn geheel de weg naar schadevergoeding. Om die reden kan men overeenkomen dat de werkelijke oppervlakte (bijvoorbeeld gemeten op basis van NEN2580) niet meer dan 5% zal afwijken van de overeengekomen oppervlakte. Is dat wel het geval dan dient er voor het percentage boven 5% een verrekeningsregeling te worden opgenomen. Hierdoor ontstaat er ruimte voor partijen, een verkoper/verhuurder zal niet bij elke afwijking aansprakelijk zijn en de huurder/koper wordt niet zijn gehele recht op schadevergoeding ontnomen door een algemene exoneratie.

 

Uiteraard betreft de bovenbeschreven oplossing een laboratoriumsituatie; elke werkelijke casus is uniek en vereist een op de betreffende casus toegesneden contractuele oplossing. Voor specifiek advies of een op uw situatie toegespitst contract verdient het aanbeveling om (vooraf) juridisch advies in te winnen.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

AfbeeldingHekkelman advocaten en notarissen

Prins Bernhardstraat 1,

6521 AA Nijmegen

Postbus 1094,

6501 BB Nijmegen

T: 024 382 83 84

F: 024 360 04 50

www.hekkelman.nl

binnenlandsbestuur@hekkelman.nl

Meer nieuws

Bloggers

Nieuw: Vastgoed nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven van ontwikkelingen op het gebied van vastgoed?

 

Meld u dan hier aan.

Whitepapers

Publicaties

Agenda seminars

AfbeeldingHekkelman Advocaten & Notarissen houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen. Zo organiseren wij regelmatig seminars om deze ontwikkelingen en onze kennis met u te delen.

 

Klik hier voor onze seminaragenda.

Bekijk ook onze partnerpagina op Ruimte & Milieu

Klik hier