of 59232 LinkedIn

Juridische constructies rondom sportaccommodaties

Reageer

AfbeeldingIedere sportvereniging binnen de gemeente heeft er behoefte aan: een goede accommodatie. De ene vereniging is eigenaar van haar sportvelden, terwijl de andere de grond en het clubhuis van de gemeente huurt of in erfpacht heeft. De belangen van de vereniging en de gemeente lopen niet altijd parallel. Waar dient u als gemeente bedacht op te zijn?

A.           Eigendom

Eigendom is het meest omvattende recht dat een vereniging kan hebben. Kort gezegd is de vereniging daarmee “eigen baas” en niet afhankelijk van derden om van de accommodatie gebruik te mogen maken of daaraan verbeteringen en veranderingen aan te brengen.

Onderhoud

Het voordeel voor de gemeente is dat een eigenaar van een opstal op grond van de wet aansprakelijk is wanneer de opstal gebrekkig is en daardoor een gevaar voor een ander oplevert. Dat betekent dat de vereniging zelf al het onderhoud aan de opstal moet (laten) verrichten en daarnaast een goede aansprakelijkheidsverzekering dient af te sluiten. Ook moet een vereniging alle risico’s die derden lopen, wanneer zij de accommodatie betreden, in kaart brengen en deze risico’s vervolgens minimaliseren. Denk bijvoorbeeld aan instabiele tribunes of verouderde kleedkamers. De gemeente heeft er dus geen omkijken naar.

 

Voor een vereniging is het echter vaak lastig om de benodigde grond te financieren, helemaal in het geval daarop ook nog een clubhuis moet worden gebouwd. De vereniging moet dan wel zeker zijn van haar inkomsten gedurende een langere periode.
Tot enkele jaren geleden waren gemeenten wel bereid om de accommodatie - al dan niet gedeeltelijk - mee te financieren. Nu gemeenten vanwege de financiële crisis moeten bezuinigen, is dat vaak geen optie meer.


Sportverenigingen zullen dus - voor zover zij de accommodatie niet al in eigendom hebben - aangewezen zijn op een andere juridische constructie om gebruik te kunnen maken van een accommodatie. Gangbare constructies zijn dan een recht van erfpacht of het huren van de accommodatie.

 

B.            Erfpacht

Een recht van erfpacht is een recht om een onroerende zaak (een perceel grond of een opstal) dat eigendom is van een ander (in dit geval de gemeente), te gebruiken. Een recht van erfpacht wordt gevestigd door inschrijving van de notariële akte in het kadaster. Met een recht van erfpacht, beschikt een vereniging in beginsel over een zeer ‘sterk’ recht, dat bovendien voor een lange periode gevestigd kan worden.

 


Duur van het gebruik

Een recht van erfpacht kan door de gemeente alleen worden opgezegd indien de vereniging de canon (de tegenprestatie in geld) over twee achtereenvolgende jaren niet heeft betaald, of wanneer de vereniging ernstig tekort schiet in de nakoming van de andere verplichtingen. Daarnaast kan in de erfpachtakte worden opgenomen dat het recht door de gemeente kan worden opgezegd vanwege het algemeen belang. Veel gemeenten nemen in de erfpachtakte daarom op dat het recht van erfpacht opzegbaar is zodra de bestemming van de grond wijzigt. Op die manier kan een gemeente door een bestemmingsplanwijziging redelijk eenvoudig van de erfpachtovereenkomst af komen in het geval zij de grond voor andere doeleinden wil aanwenden.

 

Verbouwing of wijziging en vergoeding van investeringen

Een nadeel van erfpacht voor een vereniging is, dat vaak wordt overeengekomen dat de vereniging zonder toestemming van de gemeente geen wijzigingen aan de accommodatie mag aanbrengen. In het geval de gemeente toestemming geeft voor bijvoorbeeld de bouw van een clubhuis en het recht van erfpacht op een bepaald moment eindigt: is het dan de bedoeling dat de vereniging nog iets terugziet van haar investeringen?


In de wet staat dat wanneer de gemeente de vereniging daarvoor geen vergoeding betaalt, de vereniging de gebouwen mag wegnemen. Dat is voor de vereniging financieel uiteraard geen aantrekkelijke optie. Op het moment dat de gemeente toestemming verleent voor de bouw van het clubhuis, zal dus afgesproken moeten worden wat er gebeurt op het moment dat het recht van erfpacht eindigt. Is de gemeente bereid om de vereniging de waarde van het clubhuis te vergoeden, dan zal (liefst vooraf!) bepaald moeten worden op welke wijze de waarde van het clubhuis wordt bepaald. Is dat de marktwaarde, de herbouwwaarde of de waarde van de investering door de vereniging?


C.            Huurovereenkomst

Er zijn meerdere vormen van huur denkbaar. De ene sportvereniging huurt alleen grond (om er wellicht later zelf een clubhuis op te zetten), de andere huurt de gronden en het clubhuis. Dit maakt verschil voor de huurbescherming van de vereniging.

 

Huurbescherming

Wordt alleen grond gehuurd, dan heeft de vereniging nauwelijks bescherming. Indien de gemeente de huurovereenkomst opzegt (uiteraard met inachtneming van de overeengekomen duur van de overeenkomst en de opzegtermijn), dan zal de vereniging in beginsel moeten vertrekken. Wordt naast de gronden ook een clubhuis gehuurd, dan is de vereniging beter beschermd: zij kan dan bij opzegging door de gemeente na afloop van de overeengekomen periode niet direct bij het einde van de huurovereenkomst worden ontruimd. Deze huur/ontruimingsbescherming kan maximaal 3 jaar duren. Wel moet hiervoor door de vereniging een procedure bij de rechter worden gestart. Let op: indien de vereniging een stuk grond huurt en er vervolgens zélf een clubhuis op bouwt, kan zij geen beroep doen op deze huurbescherming.

 

Duur en opzegging

Ongeacht of de sportvereniging wel/geen huurbescherming geniet, is het verstandig om bij het aangaan van een huurovereenkomst goed te kijken naar de duur van de huurovereenkomst, de opzegtermijn en de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Indien een huurovereenkomst bijvoorbeeld voor 10 jaar wordt gesloten, dan kan de gemeente in beginsel de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.

 

Onderhoud, verbeteringen en vergoeding

Het is van belang om in de huurovereenkomst goed te regelen wie verantwoordelijk is voor het groot, klein en dagelijks onderhoud van de sportaccommodatie en de onderhoudsverdeling vast te leggen. Indien de sportvereniging van plan is om de aanwezige accommodatie te verbouwen of verbeteringen aan te brengen (bijvoorbeeld nieuwe toiletten, kleedruimten etc.), dan moet zij hiervoor eerst toestemming vragen aan de gemeente. Het is verstandig om schriftelijk vast te leggen of de sportaccommodatie bij het einde van de huur inclusief de verbouwingen/verbeteringen mag worden opgeleverd en of de gemeente voor het achterlaten van de verbeteringen een bepaalde vergoeding betaalt. Indien de vereniging alleen gronden heeft gehuurd en er vervolgens een clubhuis op wil bouwen of nieuwe gebouwen op de gronden wil plaatsen, is het verstandig om een recht van opstal te vestigen.


Wat gold voor het eigendomsrecht van een vereniging, geldt andersom ook voor de gemeente; indien de gemeente eigenaar/verhuurder van een accommodatie is, is zij daarvoor ook aansprakelijk en dient zij eventuele gebreken daaraan te verhelpen.

 

D.           Recht van opstal
Het is mogelijk dat een vereniging wel het clubhuis en de kleedkamers in eigendom heeft, maar dat de onderliggende grond en de sportvelden in eigendom zijn van de gemeente. Volgens de wet is de eigenaar van de grond, ook eigenaar van alles dat daarop is gebouwd. Dat wordt ‘natrekking’ genoemd. Om die natrekking te doorbreken en de eigendom van de grond en de gebouwen te scheiden, moet een zogenaamd ‘opstalrecht’ worden gevestigd. Ook een opstalrecht wordt neergelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Degene met het opstalrecht wordt eigenaar van de opstal, maar geen eigenaar van de grond.

 

Gebruiksrecht en vergoedingsregeling

Om de omliggende sportvelden vervolgens te kunnen gebruiken, heeft de vereniging een gebruiksrecht nodig met betrekking tot de grond. Dit gebruik kan zowel worden vorm gegeven door het vestigen van een recht van erfpacht, als door het aangaan van een huurovereenkomst. Net als bij het recht van erfpacht is het raadzaam om bij het vestigen van het opstalrecht al dan niet een afkoopsom of schadeloosstelling overeen te komen voor het geval de huurovereenkomst eindigt. Het opstalrecht wordt doorgaans zo gevestigd dat het “afhankelijk” is van de huurovereenkomst: zodra de huurovereenkomst eindigt, eindigt ook het opstalrecht en wordt de gemeente eigenaar van de gebouwen op haar grond.

 

E.            Conclusie
Er zijn verschillende juridische constructies denkbaar om de verhouding tussen de vereniging en een gemeente ten aanzien van een sportaccommodatie vorm te geven. De ene is niet per definitie beter dan de andere. Het ligt er maar net aan wat een vereniging zelf kan financieren, of de gemeente de grond voor langere tijd kan missen en of de gemeente bereid is bepaalde risico’s en onderhoud voor haar rekening te nemen. Meestal valt er wel een voor beide partijen aanvaardbare oplossing te verzinnen; partijen delen immers het belang van goede sportvoorzieningen binnen de gemeente!

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

AfbeeldingHekkelman advocaten en notarissen

Prins Bernhardstraat 1,

6521 AA Nijmegen

Postbus 1094,

6501 BB Nijmegen

T: 024 382 83 84

F: 024 360 04 50

www.hekkelman.nl

binnenlandsbestuur@hekkelman.nl

Meer nieuws

Bloggers

Nieuw: Vastgoed nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven van ontwikkelingen op het gebied van vastgoed?

 

Meld u dan hier aan.

Whitepapers

Publicaties

Agenda seminars

AfbeeldingHekkelman Advocaten & Notarissen houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen. Zo organiseren wij regelmatig seminars om deze ontwikkelingen en onze kennis met u te delen.

 

Klik hier voor onze seminaragenda.

Bekijk ook onze partnerpagina op Ruimte & Milieu

Klik hier