of 59236 LinkedIn

Volle panden

Gemeenten, het Rijk en ook vastgoedhandelaren zoeken naar creatieve bestemmingen voor lege gebouwen. Ambitieuze plannenmakers willen meer speelruimte voor ‘tussentijds gebruik’.

Het is een gebouw zonder enig sex-appeal, middenin een naoorlogse flatwijk van Utrecht. Zo’n 50 jaar geleden gebouwd en er zit van buiten geen jeu aan. Toen artsenorganisatie KNMG haar hoofdkantoor een paar jaar geleden verliet om te verhuizen naar een strak pand op kantorenpark Papendorp, bleef er een saai kantoorgebouw achter. En zat de gemeente met een probleem in krachtwijk Kanaleneiland.

 

Toch is het gebouw inmiddels in grijpend verbouwd en zijn er voor de komende 7 jaar nieuwe huurders. Met financiële steun van gemeente en provincie kocht woningcorporatie Mitros het pand en maakte honderd zorgappartementen in het gebouw, dat inmiddels is omgedoopt tot De Zusters.

 

Het gebouw is bestemd voor tijdelijke opvang van bewoners uit verzorgingshuizen die worden gesloopt of gerenoveerd. Op de begane grond zitten wijkvoorzieningen. Rendabel is de investering nog lang niet. ‘Maar we zijn er ook om een bijdrage te leven aan het wonen en leven in de wijken’, zegt woordvoerster Kim Roetert van Mitros.

 

‘We willen het goede voorbeeld geven’, zegt de Utrechtse wethouder wonen Harrie Bosch: ‘We hebben er belang bij dit soort panden weer te vullen. Om goede maatschappelijke voorzieningen te creëren, maar bijvoorbeeld ook om voldoende studentenwoningen te realiseren. Maar als je leegstand écht wilt bestrijden, dan moet transformatie gemakkelijker worden gemaakt.’

 

Op elk potje past een deksel, vindt Lenze Hofstee, directeur van CareX, een bedrijf dat tijdelijke gebruikers zoekt voor leegstaande gebouwen in het noorden van het land. In de provincie Groningen, toch krimpregio bij uitstek, heeft hij een enorme wachtlijst met gegadigden, zegt Hofstee. ‘Het is maatwerk. Maar ik heb nog nooit moeite gehad om een pand te vullen. Ook niet in de uithoeken van de provincie. Er zijn veel mensen met weinig geld: die accepteren in eerste instantie noodgedwongen dit soort plekken, maar willen op een gegeven moment niet meer weg. Als de woonruimte goedkoop is, kunnen ze sparen en hun schulden aflossen.’

 

Lucratieve bedrijfstak

 

De leegstand in Nederland is een probleem. Dat vinden allang niet meer alleen krakers: ook vastgoedeigenaren, Rijk, gemeenten en provincies geloven niet meer dat dit probleem zich op korte termijn vanzelf oplost. Dus wordt steeds vaker gezocht naar tijdelijke herbestemming, of, zoals het ook wordt genoemd: tussentijds gebruik. In afwachting van betere tijden, soms tegen beter weten in.

 

Om de omgeving leefbaar te houden, vandalisme of kraken te voorkomen en het pand goedkoop te kunnen blijven beheren, is het inschakelen van commerciële antikraakbureaus als AdHoc en Camelot populair. Antikraak is inmiddels een lucratieve bedrijfstak, waar veel geld in omgaat.

 

Het bureau regelt voor eigenaren het beheer van panden. Er komen dan tijdelijke bewoners in, die nauwelijks rechten hebben en zich aan regels moeten houden. Zo moeten ze als ze worden gesommeerd binnen twee weken het pand verlaten. Ook mogen er geen kinderen wonen. En controleurs mogen onaangekondigd hun huis betreden. Bewoners hebben geen huurbescherming of recht op vervangende woonruimte omdat ze geen huurcontract hebben, maar een bruikleenovereenkomst. Ze betalen dan ook geen huur, maar een vergoeding.

 

Een bedrijf als Camelot krijgt naar schatting 20 miljoen euro per jaar aan bruikleenvergoedingen binnen. Het is een heel goedkope manier van beveiliging blijkt uit de documentaire Leegstand zonder zorgen (www.leegstandzonderzorgen.nl) van Abel Heijkamp, oprichter van de Bond Precaire Woonvormen, een organisatie die opkomt voor de rechten van de naar schatting vijftigduizend mensen die in Nederland antikraak wonen.

 

Dergelijke antikraak is geen fraaie praktijk, kritiseert Hugo Priemus, emeritus hoogleraar volkshuisvesting in diezelfde documentaire. ‘Zo wordt huurbescherming omzeild door de overheid. Die mogelijkheid moet je schrappen uit de wet. Dat zijn uitwassen.’

 

CareX-directeur Hofstee wordt niet graag vergeleken met antikraakbureaus als AdHoc en Camelot: ‘Wij zijn huisvesters, zij zijn leegstandbeheerders. Zij plakken wat A-viertjes tegen het raam, zetten er twee mensen in terwijl die niets met die ruimte doen. Dat is schijngebruik, terwijl er soms enorme woningnood is in zo’n stad. Bij antikraakbedrijven gelden voorwaarden: je mag geen kinderen hebben en als je zwanger bent, moet je eruit. Bij ons kom je dan juist bovenaan de lijst.’

 

Ook ANNA Vastgoed & Cultuur, actief in Den Haag, pakt het anders aan, zegt directeur Willemijn de Boer. ANNA beheert zo’n 15.000 vierkante meter in diverse panden, waaronder het voormalige kantoor van de Rijksvoorlichtingsdienst, en streeft ernaar dat zo’n pand deels een publieke functie krijgt bijvoorbeeld in de vorm van een galerie of een filmzaal. De contacten met het stadsbestuur zijn goed. ‘Maar’, zegt De Boer, ‘Den Haag heeft een raamovereenkomst met een aantal antikraakpartijen. Het lukt ons niet om daar tussen te komen.’

 

Publieke functie

 

Er is veel sympathie voor tussentijds gebruik van leegstaande panden, merkt De Boer: ‘Maar er is ook steeds meer controle op naleving van de regels op het gebied van veiligheid en milieu. Iedereen is een beetje zenuwachtig bij dit soort zaken en kijkt over elkaars schouder mee wat de ander doet. Natuurlijk moeten er minimumeisen aan de veiligheid worden gesteld.

 

'Het moet duidelijk zijn wie er verantwoordelijk is als het fout gaat. Alles en iedereen moet afgedekt zijn, dat kan niet anders. Maar er moet ook een grijs gebied blijven, waar enige flexibiliteit en interpretatie mogelijk is. Als je een slooppand hebt en je wilt dat tijdelijke gebruikers echt álles veilig en volgens de wet doen, dat kan gewoon niet. Want niemand wil echt investeren.’

 

Vooral de brandweer speelt een grote rol bij de vergunningen. Willemijn de Boer: ‘Maar de brandweer interpreteert de regels onderling vaak verschillend. Zegt de een dat een brandhaspel genoeg is, zijn collega vindt weer dat er toch gekoppelde rookmelders en brandblussers moeten komen: kost zo weer een paar 100 euro.’

 

Bij een pand aan de Korte Voorhout dat sinds 2003 antikraak werd beheerd, mag ANNA nu voor een invulling gaan zorgen. De dynamiek die ANNA nastreeft rond haar panden door er publieke functies in te huisvesten, brengen weer hogere veiligheidseisen met zich mee.

 

De Boer: ‘We zijn behoorlijk geschrokken, want er moet heel veel aan worden gedaan: brandmeldinstallaties, noodverlichting, compartimentering. Gelukkig blijkt de Rijksgebouwendienst een nette opdrachtgever en eigenaar. Die wil investeren om tijdelijk gebruik mogelijk te maken. Het pand staat bij de entree van Den Haag én het staat waarschijnlijk nog wel jaren leeg.’

 

De gasblusinstallatie, die niet meer wordt gebruikt, moest vanwege de veiligheid wél worden verwijderd. De luchtbehandelingsinstallatie idem: het onderhoud van zo’n installatie is erg kostbaar. Maar als je die afsluit én er kunnen geen ramen open, komt er geen frisse lucht meer in het pand.

 

ANNA-directeur De Boer: ‘Het is erg kostbaar als je een pand op een andere manier wilt gaan gebruiken. Zeker bij grote panden loopt het geschikt maken voor een andere bestemming in de papieren. Maar het is natuurlijk ook zo: hoe groter een pand, hoe meer het opvalt als het niet meer wordt gebruikt en verloedert.’

 

Dat moet je als overheid niet willen, vindt wethouder Bosch. Hij maakte deel uit van de Taskforce Transformatie, die begin mei ondermeer adviseerde om leegstand financieel te gaan bestraffen. Het wordt tijd voor fiscale maatregelen, om eigenaren van vastgoed in beweging te krijgen, vindt Bosch. Ook de VNG opperde onlangs om boven een bepaalde leegstandsgrens een toeslag te heffen op het bouwen van nieuwe panden.

 

Bosch: ‘Hier in Utrecht valt het nog mee. Wij zitten bij kantoren met een leegstand van 10 procent, landelijk is dat bijna 15. Maar twee jaar geleden was het nog maar 7 procent, dus het is wel verontrustend. Terwijl wij hier behoorlijk streng zijn: je mag pas bouwen als er 70 procent op voorhand verhuurd is.’

 

Verouderde kantoren

 

De leegstand zit vooral bij oudere kantoren. Bosch: ‘Kansloos is een naar woord, maar zeker die verouderde kantoren zullen nooit meer als kantoor worden gebruikt.’ Dat betekent dat er gezocht moet worden naar een andere invulling voor die panden, en daar willen zowel gemeente als provincie ‘het goede voorbeeld geven’, zegt Bosch. Maar de ‘wetten en praktische bezwaren’ zijn talrijk, merkt hij.

 

De in authentieke seventies-stijl gebouwde voormalige flat van de Sociale Dienst van Utrecht zou worden verbouwd tot studentenhuisvesting. ‘Het gebouw staat middenin de stad aan een drukke weg. We kregen het met het fijnstof en de geluidsbelasting niet rond. Nu gaan we slopen en nieuw bouwen.’

 

Het is niet alleen de planologische situatie die herbestemming soms ingewikkeld maakt, ook bouw- en installatietechnisch zijn er vaak obstakels, die door Bosch worden omschreven als ‘de onverbiddelijke hardheid van het beton’. En dan zijn er natuurlijk de financiën. Bosch: ‘Leegstand is niet altijd onvoordelig voor vastgoedeigenaren. Als je transformatie wilt stimuleren, moet je maatregelen rondom die boekwaarde treffen. Nu is het voor eigenaren onvoordelig om een pand af te waarderen door een kantoorbestemming een woonbestemming te geven. Maar dat moet toch gaan gebeuren.’

 

Bosch: ‘We hebben er als gemeente belang bij om onze stad aantrekkelijk te houden. Dan moeten we voorwaarden scheppen die transformatie gemakkelijker maken.’ Wijzigingen in het bestemmingsplan moeten bij tijdelijk gebruik sneller en eenvoudiger mogelijk zijn, vindt Bosch. CareX-directeur Hofstee is het van harte met hem eens: ‘Het is een gebrek in de wet- en regelgeving dat er niets regulier is geregeld voor tijdelijke invullingen die afwijken van het uiteindelijke bestemmingsplan. Dat moet voor professionele huisvesters flexibeler worden, wanneer leegstand dreigt.’

 

Groninger wethouder wonen Frank de Vries (PvdA): ‘Het is inderdaad vaak lastig, zeker als je kantoren om wilt batterijen tot woningen. Je moet als gemeente ook anders gaan denken. Het voormalige KPN-pand aan het Hoendiep was een rotte kies, het lukte niet om daar een nieuw kantoor van te maken. Nu wordt het jongerenhuisvesting. We zaten gewoon op een ander spoor te denken.’

 

In de Utrechtse wijk Kanaleneiland, waar 450 flatwoningen over 3 jaar worden gesloopt en de oorspronkelijke bewoners gefaseerd - al dan niet tijdelijk - verhuizen, hebben gemeente en woningcorporaties Mitros en Portaal ervoor gekozen om niet alleen met een antikraakbureau in zee te gaan, maar de leegkomende woningen ook tegen lage huren ter beschikking te stellen aan startende ondernemers, kunstenaars en creatieve bedrijfjes.

 

Het project Eiland8 wil ‘een soort community creëren die iets kan betekenen voor de wijk’, zegt woordvoerster Kim Roetert van Mitros. ‘We hopen dat wijkbewoners deze mensen ook opdrachten gunnen als ze die te vergeven hebben. Zo pakken we de leegstand aan en houden de wijk leefbaar.’

 

In grote steden is hier wellicht behoefte aan, maar het wordt soms bijna een reflex, zegt Kris Oosting, planoloog en sociaal geograaf bij Buro Stadmakers in Almelo: ‘Bij leegstand van een kantoor of fabriek trek je een blik kunstenaars open en dan is het opgelost. Allemaal een gevolg van het boek The rise of the creative class van Richard Florida, dat blijft maar doordruppelen. Maar niet elke stad moet de ambitie hebben om een creatieve stad te worden’, zegt Oosting.

 

‘Je moet steeds op zoek gaan naar eigen, lokale kwaliteiten. Je ziet nu veel van die co-working-concepten ontstaan waarbij je werk- en vergaderruimte per dagdeel kunt huren, Het Nieuwe Werken. Het Bètahaus in Berlijn is een voorbeeld dat goed werkt. Dat zijn leuke ideeën. Je ziet dat er op alle fronten wordt nagedacht; het besef is doorgedrongen dat die leegstand zich niet meer vanzelf oplost.’

 

Gevulde leegstand

 

De Blokhuispoort, Leeuwarden Monumentaal complex dat meer dan 425 jaar dienst deed als gevangenis. Onder meer bekend vanwege de spectaculaire ontsnapping van ‘meesterkraker’ Aage M. in 1974. Eigenaar is de Rijksgebouwendienst, die een nieuwe bestemming zoekt. In de tussentijd is het in beheer bij CareX, dat er creatieve bedrijven huisvest; van kunstenaars tot een (web)winkel die vintage-kinderspeelgoed verkoopt.

 

Archimedes

Dit voormalige onderwijsgebouw aan de Utrechtse Archimedeslaan wordt momenteel verbouwd tot ruim 190 onzelfstandige studenteneenheden en ateliers voor kunstenaars. Het pand, vroeger onderkomen van de Stichting Opleiding Leraren, wordt de komende 5 jaar gehuurd door de Stichting Tijdelijk Wonen. In ruil voor huurverlaging helpen de studenten zelf mee aan de verbouwing.

 

ANNA@AP76

Het ‘Kodak-gebouw’ aan de Anna Paulownastraat 76 in Den Haag is eigendom van de Rijksgebouwendienst die er gepaste huisvesting van gaat maken voor de Franse ambassade. Tot die tijd is het in bruikleen bij ANNA Vastgoed & Cultuur. Het gebouw van vijf verdiepingen en 3000 vierkante meter bevat verder kantoren, filmzalen en expositieruimte.

 

Hotel Transvaal
In de herstructureringsbuurt Transvaal in Den Haag maakten kunstenaars hotelkamers in een aantal woningen die over enige tijd worden gesloopt. Voor rond de 70 euro per nacht kun je er met z’n tweeën overnachten, inclusief ontbijt in een restaurant in de wijk. De locaties van de kamers wisselen omdat panden worden gesloopt. Zie www.hoteltransvaal.com.

 

De Machinist
In dit monumentale gebouw in Rotterdam was voorheen het Scheepvaart en Transport College gehuisvest. Nu is het een plek voor eten, werken en uitgaan. En er zit een kinderopvangcentrum: De Kleine Machinist.

 

ANNA@KV20  

ANNA Vastgoed & Cultuur begint aan de Korte Voorhout 20 in Den Haag met de flexibele verhuur van kantoor- en vergaderruimte. ANNA won met dit concept 5000 euro van de gemeente Den Haag in het kader van Het Nieuwe Werken. Op 27 oktober heeft PvdA-wethouder Henk Kool van economische zaken het pand geopend.

 

Correcties & Aanvullingen (uit BB 45):

In het artikel ‘Volle panden’ (BB43) staat dat Camelot per jaar ‘naar schatting 20 miljoen euro aan bruikleenvergoedingen’ ontvangt. Volgens Camelot bestaat de jaaromzet deels uit bruikleenvergoedingen en is die 12 miljoen euro. In hetzelfde verhaal staat dat de opzegtermijn voor bewoners 2 weken is. Die is sinds 1 oktober 28 dagen.

Verstuur dit artikel naar Google+